Huurders betalen dit jaar gemiddeld 4,4 procent meer dan een jaar geleden. Dat is minder hard dan de twee jaar ervoor, toen de huren met respectievelijk 4,9 en 5,4 procent stegen. De cijfers komen van het CBS en staan in een bericht van NU.nl. Voor wie in dezelfde woning blijft zitten viel het dit jaar overigens mee: zonder de woningen die van bewoner wisselden, bleef de stijging op gemiddeld 3,8 procent staan.
Dat verschil is het hele verhaal. De huur gaat namelijk niet vooral omhoog omdat verhuurders hun zittende huurders uitknijpen, maar omdat er wordt verhuisd. Bewonerswisselingen voegden dit jaar gemiddeld 0,6 procentpunt toe aan de totale stijging, vorig jaar was dat effect met 0,8 procentpunt nog iets groter.
Waarom een verhuizing zoveel duurder uitpakt
Bij een lopend huurcontract zit een verhuurder vast aan wat er jaarlijks maximaal mag. Komt er een nieuwe bewoner, dan ligt dat anders: op dat moment wordt de huurprijs opnieuw bepaald, en die kan een flinke sprong maken ten opzichte van wat de vorige bewoner betaalde. Wie tien jaar in hetzelfde huis woont, betaalt daardoor structureel minder dan de buurvrouw die er vorig jaar introk, terwijl de woningen identiek zijn.
Dat is voor het huishoudboekje een oncomfortabele conclusie. De grootste huursprong in je leven maak je niet door pech met je verhuurder, maar door te verhuizen. En verhuizen doe je meestal omdat er iets verandert in je gezin, je werk of je relatie, dus precies op het moment dat je aan andere dingen denkt dan aan het opnieuw doorrekenen van je vaste lasten.
Sociale huur en vrije sector zitten dicht bij elkaar
Opvallend in de CBS-cijfers is hoe weinig het uitmaakt in welke sector je huurt. Sociale huurwoningen werden gemiddeld 4,3 procent duurder, in de vrije sector was het 4,5 procent. Bij woningcorporaties, die ongeveer twee derde van alle huurwoningen in Nederland bezitten, bedroeg de stijging 4,4 procent. Het idee dat de vrije sector op hol slaat terwijl de sociale huur beschermd blijft, houdt in deze cijfers dus geen stand.
Ook per provincie zijn de verschillen klein. In Overijssel en Noord-Brabant stegen de huren het hardst met gemiddeld 4,6 procent, in Friesland het minst met 4,0 procent. Van de vier grote steden ging Rotterdam met 4,7 procent het hardst omhoog en Amsterdam met 4,3 procent het minst. Utrecht kwam uit op 4,5 procent, Den Haag op 4,4 procent. In Overijssel had de komst van nieuwe bewoners relatief veel invloed op de stijging.
Wat je verhuurder wel en niet mag
Hier stopt het nieuwsbericht en begint het praktische deel. Een verhuurder mag de huur niet naar eigen inzicht verhogen. Er geldt jaarlijks een wettelijk maximumpercentage, dat verschilt voor sociale huur en voor de vrije sector, en dat elk jaar opnieuw wordt vastgesteld. Ik noem hier bewust geen percentage, want dat verandert per jaar en per sector, en een verkeerd getal in je hoofd is erger dan geen getal. Het geldende maximum staat op de website van de Huurcommissie, samen met de voorwaarden waaraan een verhogingsvoorstel moet voldoen.
Wat je wel kunt onthouden, zijn de vormvereisten. Een huurverhoging moet je schriftelijk worden aangekondigd, ruim voor de ingangsdatum, met daarin de oude huur, de nieuwe huur en de datum waarop het ingaat. Ontbreekt een van die dingen, of komt de brief te laat, dan is het voorstel niet zomaar geldig. En als je het niet eens bent met de verhoging, kun je bezwaar maken bij de verhuurder en daarna naar de Huurcommissie stappen. Voor sociale huurwoningen kun je daar ook laten toetsen of de huurprijs zelf wel klopt met het puntenaantal van de woning.
Dat laatste is de stap die de meeste mensen overslaan. Een procedure bij de Huurcommissie voelt als iets voor mensen met een conflict, terwijl het in de praktijk vooral een controle is op een rekensom. Je hoeft er niet boos voor te zijn.
Wat ik ervan vind
Het beste moment om je huur kritisch te bekijken is niet als de verhogingsbrief in juni op de mat valt, maar als je aan het verhuizen bent. Dat is namelijk het enige moment waarop de prijs echt vrij wordt bepaald, en het is ook het moment waarop je onderhandelingsruimte hebt: je hebt nog niet getekend. Zet dan de gevraagde huur naast wat vergelijkbare woningen in dezelfde straat doen, en vraag bij een sociale huurwoning naar het puntenaantal voordat je akkoord gaat.
Zit je al jaren in hetzelfde huis, dan is de nuchtere conclusie dat je waarschijnlijk goed zit. Vier procent per jaar is stevig, maar het is minder dan wat je bij een verhuizing in één klap voor je kiezen krijgt. Dat maakt de vraag of je wel wilt verhuizen ineens ook een financiële vraag, en niet alleen een vraag over vierkante meters.
